Čo by mal vedieť každý, kto investuje do nehnuteľností

Kúpa nehnuteľnosti, či už doma alebo v zahraničí, je často spojením racionálneho a emocionálneho uvažovania. Predovšetkým v prípade nehnuteľností v zahraničí, ktoré chce ich majiteľ využívať pre vlastnú potrebu v kombinácii s ďalším prenájmom, by malo ísť o spojenie oboch prístupov.

Nehnuteľnosť pri mori, v Alpách, na brehu jazera alebo napríklad v niektorej zo svetových metropol by vám mala prinášať radosť, zároveň je ale potrebné nezabúdať na to, že sa jedná aj o investíciu. Je preto dôležité poznať hybné sily pôsobiace v oblasti investícií do nehnuteľností prinášajúcich svojim majiteľom príjem.

Či už ide o nehnuteľnosť, ktorú už vlastníte, ktorú chcete predať alebo ktorú by ste si radi kúpili, mali by ste sa vyznať v investičných ukazovateľoch. Preto sme pre vás pripravili prehľad tých najdôležitejších.

1. Obsadenosť resp. neobsadenosť nehnuteľnosti

Koľko percent z hrubého potenciálneho príjmu bude stratené z dôvodu neobsadenosti? Najlepším spôsobom, ako to zistiť, je zhromaždiť dáta z miestneho trhu, podľa ktorých si odvodíte, ako na tom daný typ nehnuteľnosti v danej lokalite je. Môže sa stať, že sa obsadenosť nehnuteľnosti, o ktorú máte záujem, alebo ju už vlastníte, bude výrazne vymykať zistenému priemeru.

Ak je priemerná obsadenosť vašej nehnuteľnosti oveľa nižšia, stálo by za to vypátrať príčinu. Ak je nehnuteľnosť naopak neustále obsadená, je nájomné pravdepodobne nízke a môže tu byť potenciál na zvýšenie príjmov z prenájmu.

Spoločnosť Rellox má dlhoročné skúsenosti spojené so znalosťou miestnych podmienok a trhov v jednotlivých krajinách, regiónoch a lokalitách. V prípade záujmu o kúpu nehnuteľnosti v zahraničí určené k ďalšiemu prenájmu je preto možné využiť konzultácie s našimi odborníkmi na problematiku investičných nehnuteľností.

2. Pomer medzi výškou úveru a hodnotou nehnuteľnosti (LTV z anglického Loan to Value)

Existuje všeobecne prijímaný názor, že využitie úveru je rozumné. Nesmie sa to však prehnať. Poskytovatelia pôžičiek sú väčšinou ochotní poskytnúť prostriedky na uhradenie 60-80% kúpnej alebo odhadnej ceny nehnuteľnosti.

Čím je LTV u daného úveru vyššia, tým vyššie riziko banka podstupuje. Vysoké riziko sa prirodzene odrazí na cene úveru, teda na výšku úrokovej sadzby a najrôznejších poplatkov. Z toho vyplýva, že je ideálne použiť čo najviac vlastných prostriedkov a dosiahnuť tak čo najnižšieho LTV, a teda získať úver s optimálnymi podmienkami.

3. Pomer čistého výnosu a ročných nákladov spojených s úverom (DCR čiže Debt Coverage Ratio)

Čistý prevádzkový výnos je celkový potenciálny príjem, ktorú nehnuteľnosť prináša, od ktorého sa odpočítajú prevádzkové náklady a prípadné straty v dôsledku neobsadenosti. Ak je váš čistý výnos rovnaký ako náklady na splácanie hypotéky, je tento pomer rovný 1.

Skutočnosť je taká, že máloktorá banka je ochotná financovať kúpu nehnuteľnosti, ktorá si na seba pravdepodobne len ťažko bude schopná zarobiť. Tento pomer by tak mal byť aspoň 1,2, takže váš čistý výnos musí byť o 20% vyšší ako náklady spojené s úverom. Záleží pri tom na type nehnuteľnosti a lokalite, niekedy toto percento musí byť dokonca výššie. Oplatí sa teda počítať s finančnou rezervou.

4. Miera kapitalizácie

Miera kapitalizácie je vyjadrením pomeru medzi čistým výnosom z nehnuteľnosti a jej cenou. Miera kapitalizácie ukazuje, jak veľkých výnosov investori na danom trhu dosahujú. Niekedy sa využíva pri odhade ceny investičnej nehnuteľnosti - ak majú ostatní investori výnos 10%, koľko by musela nehnuteľnosť stáť, aby dnes výnos, ktorý bude prinášať, tiež predstavoval 10%?

Majte na pamäti, že miera kapitalizácie je ovplyvnená situáciou na trhu. S meniacimi sa podmienkami na trhu sa mení tiež miera kapitalizácie, ktorá môže dosahovať značných výkyvov. Až teda nehnuteľnosť za desať rokov budete chcieť opäť predať, môže byť obvyklá kapitalizácia na danom trhu úplne iná ako dnes.

5. Vnútorné výnosové percento (IRR z anglického Internal Rate of Return)

Podľa tohto ukazovateľa sa riadi mnoho investorov, pretože sa na ňom prejaví načasovanie aj hodnota peňažných tokov a príjem z predaja nehnuteľnosti. Výpočet je trochu zložitejší, uľahčí ho však napríklad finančná kalkulačka.

O čom tiež IRR vypovedá? Každá investícia do nehnuteľnosti a jej správa so sebou nesie svoje riziká a v záujme investora je, aby výnosnosť jeho investície bola primeraná riziku, ktoré podstupuje. Neexistuje nič ako "dobré" IRR, ale nemalo by byť jednociferné - ideálne by malo dosahovať hodnoty medzi 13 a 19%. Pozor však na príliš optimistickú variantu. V takom prípade je lepšie preskúmať dáta a odhady použité pri výpočte.

6. Peňažné toky (cash flow) - to najdôležitejšie nakoniec

Ak je hodnota očakávaných peňažných tokov z vašej investície vysoká, stačí sa už len pozrieť na ostatné ukazovatele, aby ste sa uistili, že investícia sľubuje uspokojivé dlhodobé výsledky. S negatívnym peňažným tokom budete musieť siahnuť do vlastného vrecka a rozdiel vyrovnať. Príliš nízky alebo dokonca nulový peňažný tok môže byť spôsobený nevhodným financovaním nehnuteľnosti a z toho vyplývajúcich dôsledkov príliš vysokými úrokmi.

Zistenie, že vaša investičná nehnuteľnosť nepodporuje vás, ale vy ju, samozrejme nie je príjemné. Ak je však obvyklý peňažný tok vysoký, nepredstavuje dočasné zhoršenie situácie na trhu, neočakávaná neobsadenosť alebo oprava žiadny problém.