Marbella (Španielsko): aktuálna situácia na trhu s nehnuteľnosťami

Vo svetle posledných správ by sa mohlo zdať, že situácia v krízou zmietanom Španielsku sa už vracia do normálu. Tak tomu bohužiaľ stále nie je, je ale zrejmé, že niektoré regióny opäť prežívajú boom. Bezo všetkých pochýb k týmto lokalitám patrí aj Marbella a jej okolie.

Už od začiatku roka 2011 Španielsko zaznamenáva pomerne silný príliv turistov, v súčasnosti tento trend naďalej posilňuje. Opätovný rozvoj cestovného ruchu pomáha naštartovať vzostup realitného trhu, ktorý sa po zásadných výkyvoch daných realitnou krízou opäť stabilizoval.

Na súčasnej kríze na španielskom realitnom trhu je snáď najhoršia jej nestálosť - vo chvíľach , kedy sa zdá, že to najhoršie je už zažehnané a že postihnuté regióny čaká postupné oživenie, príde ďalší pád. V tejto atmosfére plnej neistoty je zložité akokoľvek predpovedať vývoj realitného trhu. Je však bezo všetkých pochýb, že najmä luxusné nehnuteľnosti a nehnuteľnosti v najvýhodnejších lokalitách vykazujú obdivuhodnú stabilitu.

Marbella je vzhľadom k svojej polohe, rozvinutej infraštruktúre a mnohých turistom , ktorí sa každoročne vracajú  z investičného hľadiska veľmi perspektívny lokalitou . Po prepade, ktorý postihol Marbellu rovnako ako drvivú väčšinu regiónov na pobreží Stredozemného mora, vykázal tento región v roku 2012 síce pomalý, ale trvalý rast. Najmä prevádzkovatelia rekreačných zariadení by možno ocenili dynamickejší vzostup, ale práve stabilita rastu je tým najpozitívnejším javom - čím je stálejší rast, tým pevnejšie sú základy, ktorými je podložený.

Preč sú doby, kedy sa roztvorili nožnice medzi ponukou a dopytom a ako majitelia, tak záujemcovia o kúpu mali o cenách nehnuteľností nereálne predstavy. Táto medzera teraz mizne a najmä v segmente luxusných nehnuteľností sú už kupujúci ochotní akceptovať ceny, za ktoré sa v Marbelle vily a rezidencie predávajú.

Na ceny nehnuteľností a ochotu investovať do regiónov ako je Marbella majú vplyv aj ďalšie faktory - jedným z nich je finančná stabilita krajiny. Španielsko v priebehu krízy stratilo AAA rating, teda najvyššie možné hodnotenie stability a potenciálu ekonomiky krajiny. To viedlo k zdražovaniu a obmedzení v dostupnosti úverov a niektorým destabilizácii vnútorných finančných trhov. Nebezpečenstvo kolapsu bolo zažehnané vďaka snahe európskych finančných inštitúcií, ktoré zárukou dostupných pôžičiek a prostredníctvom finančných injekcií do regiónu napumpovali značné množstvo kapitálu. Spoločne so stabilizáciou kurzu eura tieto faktory viedli k upokojeniu situácie nielen na realitných trhoch, ale v celej španielskej ekonomike.

Aj napriek tomu, že kríza nie je zďaleka zažehnaná, je zrejmé, že pád, aký v nedávnej dobe prežil Cyprus, Španielsku nehrozí. Španielske banky Santander, BBVA a Sabadell sú dlhodobo hodnotené ako jedny z "najzdravších" v eurozóne a ochota bánk požičiavať peniaze opäť pomaly rastie. Odpoveď na otázku "koľko a či vôbec banka požičia" však ďaleko viac ako inokedy závisí od účelu úveru. Žiadať 70 % až 80 % úver tak ako v období pred krízou takmer nie je možné, banky vyžadujú lepšie zástavy a dôkladnejšie preverujú všetkých žiadateľov. Tento stav je však známkou uzdravenia systému, ktorý v dlhodobejšom horizonte povedie k stabilizácii a navýšeniu potenciálu pre ďalší rast.

Samozrejme, ak je žiadateľ dostatočne solventný a je ochotný ručiť nehnuteľnosťou s dostatočným potenciálom, banky poskytnú až 85 % hypotéku. Práve nehnuteľnosti z okolia Marbelly sú považované z tohto hľadiska za najlepšie, pretože stabilný rast regiónu a predpoklady, ktoré táto oblasť má k udržaniu rastu len atraktivitu miestnych nehnuteľností zvyšujú. Viac informácií o možnostiach financovania nákupu nehnuteľnosti v zahraničí nájdete na našom webe v sekcii Financovanie.

Naopak, pre radových investorov predstavujú nehnuteľnosti zhabané z nesplácaných úverov poskytnutých pred krízou zaujímavú príležitosť. Ceny apartmánov a menších rodinných domov klesajú a stávajú sa tak dostupnými aj pre ľudí, ktorí si skôr luxus vlastniť dom v prímorskom rezorte nemohli dovoliť.

Doba tak stále praje hlavne kupujúcim - ponuka nehnuteľností je obrovská a ceny sa stále držia na rozumnej úrovni. Ako už bolo spomenuté, po celý čas trvania krízy si obdivuhodnú stabilitu udržiavali luxusné nehnuteľnosti - je to dané najmä stálym dopytom prichádzajúci z Ruska, Číny a novo aj z Južnej Ameriky. Zatiaľ čo predtým sa kupci z týchto krajín zaujímali skôr o nehnuteľnosti vo svetových metropolách, v poslednej dobe rozšírili svoj záber aj na prestížne letoviska na pobreží Stredozemného mora. Trend však ostáva rovnaký, dopyt rastie najviac v segmente luxusných ale menej okázalých domov a apartmánov.

To všetko je z pohľadu realitného trhu v Marbelle a jej okolia veľmi pozitívne. Známky postupného oživenia trhu a stabilný rast začína opäť priťahovať aj záujemcov z krajín Európskej únie, odkiaľ pred krízou prichádzala majorita kupcov. Nie je bez zaujímavosti, že rôzne národnosti preferujú rôzne oblasti - zatiaľ čo kupujúci z Ruska preferujú najmä oblasť La Zagaleta s jej golfovými ihriskami a exkluzívnymi rezortmi, záujemcovia zo Škandinávie vyhľadávajú skôr luxusné vily v oblasti Nueva Andalucía. Stredoeurópania majú záujem najčastejšie o apartmány v Puerto Banus.

Čo sa cien týka, za 200 až 300 tisíc eur je možné zaobstarať apartmán s dvoma alebo troma spálňami situovaný v prestížnych lokalitách. Samostatne stojace vily a domy začínajú na sume okolo 500 tisíc euro, za 1,5 milióna euro je však možné zaobstarať luxusnú, výborne zariadenú vilu s bazénom a veľkým pozemkom. Cena závisí hlavne na lokalite a veľkosti pozemku, ktorý k nehnuteľnosti patrí. Často sa tak stáva, že luxusný penthouse pri pláži stojí viac ako moderná vila v golfovom rezorte.

V poslednej dobe začínajú kupujúci preferovať moderné, presklené domy s jednoduchým dizajnom a minimalistickým nábytkom. Vzniklo tak veľké množstvo víl , ktoré aj napriek zdanlivej jednoduchosti zahŕňajú kompletné domáce zábavné systémy, telocvične, wellness a bary. Vzhľadom k tomu, že mnoho domov a víl v Marbelle pochádza zo 60. rokov a sú postavené v avantgardnom štýle typickom pre toto obdobie, dochádza k mnohým rekonštrukciám a renováciám tak, aby aj tieto nehnuteľnosti zodpovedali predstavám súčasného zákazníka. Trh si vzhľadom na obmedzené možnosti novej výstavby žiada aj tieto zrekonštruované nehnuteľnosti.

Najväčší boom však v poslednej dobe zažíva sektor menších a stredných nehnuteľností - kríza totiž podstatne stlačila ceny výstavby a tak aj menší  developeri si môžu dovoliť realizovať vlastné projekty. Aktivita vo výstavbe a na realitných trhoch začína po skromných rokoch opäť vzrastať.

K rastu aktivity prispeli aj rôzne stimulačné balíky pripravené španielskou vládou. Príkladom nech je napríklad udelenie štatútu rezidenta každému, kto zakúpi nehnuteľnosť v hodnote vyššej ako 500 tisíc euro. Kým povinnosť nechať nehnuteľnosti pred predajom vystaviť štítok energetického hodnotenia môže zdanlivo vyzerať ako záležitosť negatívne ovplyvňujúca trh, nie je tomu tak. Kupujúci aj investori majú záujem o moderné, energeticky efektívne nehnuteľnosti a istota daná energetickým štítkom vystaveným nezávislým expertom nehnuteľnosti len pridá na atraktivite.

Stimuly v podobe daňových úľav už boli ukončené ale španielskemu realitnému trhu prospieva zvyšovanie daní a poplatkov v okolitých štátoch. Prudké zvýšenie daní vo Francúzsku viedlo k exodu mnohých majetných ľudí a aj záujem o nehnuteľnosti sa čiastočne presúva z Azúrového pobrežia do Španielska.

Zásadnou výhodou Marbelly je jej dobrá dopravná dostupnosť. Medzinárodné letisko v Marbelle ponúka priame spojenie do väčšiny významných európskych metropol i zámorí. V blízkej dobe by tiež mala začať výstavba vysokorýchlostnej železnice, ktorá spojí Marbellu so zvyškom Španielska.

Dopravná obslužnosť v Marbelle vrátane jej okrajových oblastí zásadne zlepšilo aj otvorenie tunela San Pedro v roku 2012.